פרק 15 – כיצד לייצר הכנסות פאסיביות

בשונה משכיר הנהנה משכר מובטח, הרי שעסק ממוצע חוֹוה במהלך חייו עליות וּמורדות, תקופות שבהן רווחיו מאפשרים לו צמיחה, וּתקופות שבהן הוא נאלץ לנגוס מחסכונותיו לטובת כיסוי ההפסדים. עסק שאין ברשותו מאגר מזומנים שיהיה בו די לכיסוי על תקופות הפסדים ממושכות, עלול להיאלץ ביום מן הימים לסגור את שעריו. מעבר לכך, גם עסק מרוויח יוצר עם השנים שחיקה אצל בעליו. כשזה קורה, רמת המוטיבציה, הכושר והרצון לעבוד פוחתים וּמְפנים מקומם לרצון לשנות את אורח החיים וּלהפחית את עומס העבודה. הסבירות הגבוהה לכך שהעסק לא יוכל לקיים את פרנסתו של בעליו לאורך כל חייו מחייבת מחשבה ותכנון שמטרתה לייצר הכנסה חלופית פסיבית...

פרק 15 - כיצד לייצר הכנסות פאסיביות

המטרה העיקרית של כל עסק היא להרוויח!

בשונה משכיר הנהנה משכר מובטח, הרי שעסק ממוצע חוֹוה במהלך חייו עליות וּמורדות, תקופות שבהן רווחיו מאפשרים לו צמיחה, וּתקופות שבהן הוא נאלץ לנגוס מחסכונותיו לטובת כיסוי ההפסדים. עסק שאין ברשותו מאגר מזומנים שיהיה בו די לכיסוי על תקופות הפסדים ממושכות, עלול להיאלץ ביום מן הימים לסגור את שעריו.

מעבר לכך, גם עסק מרוויח יוצר עם השנים שחיקה אצל בעליו. כשזה קורה, רמת המוטיבציה, הכושר והרצון לעבוד פוחתים וּמְפנים מקומם לרצון לשנות את אורח החיים וּלהפחית את עומס העבודה.

הסבירות הגבוהה לכך שהעסק לא יוכל לקיים את פרנסתו של בעליו לאורך כל חייו מחייבת מחשבה ותכנון שמטרתה לייצר הכנסה חלופית פסיבית.

מקור הכנסה אלטרנטיבי לעבודה הוא הכנסה מנכסים מניבים.

 

סוגי נכסים מניבים

קיימים סוגים שונים של נכסים מניבים, וּלכל אחד מהם מאפייני תשואה, מיסוי וסיכון שונים. כך לדוגמה, השקעה בדירה במרכזי הערים הגדולות תניב תשואה ממוצעת של 3-3.5%, לעומת דירה בפריפריה שתניב תשואה כפולה וּלעתים אף יותר.

השקעה בנכסים מסחריים (חנויות, משרדים) עשויה להניב תשואה של 7-9 אחוזים בממוצע, אולם שיעורי המס שיחולו על ההכנסות יהיו בדרך כלל גבוהים יותר. השקעה במגרש לא תניב בדרך כלל הכנסה שוטפת, אולם היא עשויה לייצר רווח הון משמעותי בעת מימושה בעתיד.

באופן כללי ניתן לומר כי השקעה ממוצעת סבירה בנכסים מניבים יכולה לייצר הכנסה נטו של 6% לשנה (לאחר מס והוצאות תחזוקה). המשמעות היא שכדי לייצר הכנסה נטו של 15,000 ש"ח לחודש נדרשת השקעה של כשלושה מיליון ש"ח, סכום משמעותי עבור מרבית בעלי העסקים הקטנים, ושאינו נמצא בדרך כלל בקופת המזומנים של בעליו.

אולם תכנון נכון של ההשקעה וּפריסתה על פני השנים יאפשרו את המהלך בלא מאמץ מיוחד.

 

כיצד "לייצר" נכסים מניבים?

נניח שברצונך לרכוש נכס בשווי של שלושה מיליון ש"ח באמצעות הלוואה על מלוא הסכום וּלהחזירה בתשלומים חודשיים במשך 15 שנים.

תקבולי השכירות מהנכס שתרכוש צפויים לעמוד על 6% לשנה וּצפויים להסתכם ב-15,000 ש"ח לחודש (נטו לאחר הוצאות וּמסים).

סכום ההחזר החודשי על הלוואה שתיקח על מלוא הסכום (בריבית של כ-5% לשנה) יעמוד על כ-24,000 ש"ח.

לפיכך, בהנחה שאת תקבולי השכירות תייעד להחזר ההלוואה, היתרה שיהיה עליך להשלים בכל חודש תעמוד על 9,000 ש"ח בלבד. משמעות הדבר היא כי הכנסות הנכס יממנו 63% מערכו!

אולם המהלך הזה אינו אפשרי, שכן אין הבנק נוהג לממן רכישת נכס בסכום העולה על 75% מעלותו (וּלעתים אף פחות). את הפער הנדרש תאלץ לממן מתוך ההון העצמי העומד לרשותך או באמצעות הלוואה משלימה שתילקח כנגד העמדת בטוחות נוספות, והיה ואלו עומדות לרשותך.

 

ואם אין לך הון עצמי?

והיה ואין בידך ביטחונות נוספים, תוכל לנקוט תכנית אלטרנטיבית: עיכוב מועד רכישת הנכס עד לצבירת ההון העצמי הנדרש. בדוגמה שלפנינו וּבהנחה שתפריש לחסכון סכום של 9,000 ש"ח לחודש, הרי שיידרשו לך כשבע שנים לצורך צבירת 25% מעלות הנכס (750 אלף ש"ח).

בתום תקופה זו תוכל לרכוש את הנכס כשבידך ההון העצמי הנדרש. את יתרת הסכום תממן באמצעות הלוואה בהחזרים של 24,000 ש"ח (מתוכם 15,000 ש"ח ישולמו מתוך תקבולי השכירות, כאמור) לתקופה של עשר שנים.

משמעות הדבר היא כי אלטרנטיבה זו "תעלה" לך בעיכוב של שנתיים בלבד עד לפירעון מוחלט וסופי של ההלוואה לעומת האלטרנטיבה הקודמת.

מהלך כזה, כשהוא מתוכנן מראש, יאפשר לך לצבור נכסים פסיביים מתוך הפעילות השוטפת של העסק וּמתוך הכנסות הנכסים עצמם, וּבכך להפחית את התלות בעסק לאורך השנים.

תכנון נכון יאפשר לך לייצר לאורך השנים הכנסות פסיביות משמעותיות בהשקעה עצמית של כ-40% ביחס לעלות הנכסים!

רכוֹש לך נכס! שישה שלבים לקראת רכישת הנכס הבא שלך

  1. בדוק מהו סכום ההון הנזיל הפנוי העומד לרשותך לצורך רכישת נכס.
  2. חשב את הסכום החודשי נטו שתוכל להפריש מתוך הכנסות העסק שלך לצורך תשלום הנכס. הואיל וּמדובר בתקופה ממשוכת, רצוי לקחת הנחה שמרנית ביחס ליכולת ההחזר וּלפיכך לקבוע סכום סביר שאותו תוכל להפריש גם בתקופות טובות פחות.
  3. רשום לפניך את סך התשלומים שאתה נוהג להפריש לטובת חסכונות וּפּנסיה, וּשקול את הכדאיות של כל אחד מאלו אל מול ההחלטה לרכוש נכס (שהרי הכנסות הנכס ישמשו לך בבוא היום כפנסיה לכל דבר ועניין). סכם את התשלומים שאתה מעוניין להמיר לצורך החזר הלוואה משלימה שתילקח לטובת רכישת הנכס.
  4. סכוֹם את שני הסכומים שקיבלת בשני הסעיפים הקודמים. זהו סכום הנטו שתוכל להפריש בכל חודש כתשלום על חשבון רכישת הנכס.
  5. פנה לשניים-שלושה סניפי בנק, שתף את הבנקאי בכוונותיך לרכוש נכס וּבקש לקבל הצעה עקרונית בנוגע לפרמטרים המפורטים להלן. ראוי לציין כי הצעה ספציפית תוכל לקבל מהבנק אך ורק ביחס לנכס מסוים שתתבקש להציג לבנק ורק בכפוף לבחינה מדוקדקת של הבנק את הנכס ושוויו לביטחון. בקש לקבל הצעה לגבי:
  • שיעור המימון המרבי אותו יסכים הבנק להעמיד ביחס לעלות הנכס (בהנחה שזו תואמת את הערכת השמאי)
  • תקופת ההחזר המרבי של ההלוואה
  • שיעור הריבית על ההלוואה
  • שיעור הריבית וּמשך התקופה שתוכל לקבל בעבור נטילת הלוואה משלימה שתילקח לצורך רכישת הנכס וּתשולם מתוך ההכנסות הפנויות של העסק (כפי שחישבת בסעיף 4). סביר שהבנק ידרוש בטוחות נוספות לצרך הלוואה זו. בדוק אִתו את האפשרויות.

6. משאספת את כל הנתונים הללו, קל יהיה לך לחשב את הסכום הכולל שיעמוד לרשותך לצורך רכישת נכס מניב. משך התקופה לנטילת ההלוואה ייקבע כפונקציה של שכר הדירה שתקבל מהשכרת הנכס.

נמחיש בדוגמה:

הנחות היסוד:

  • סך ההון הנזיל העומד לרשותך – 300,000 ש"ח
  • הסכום נטו שתוכל להפריש להחזר הלוואה משלימה – 8,000 ש"ח לחודש
  • שיעור המימון המרבי שהבנק מוכן לממן ביחס לעלות הנכס – 60%
  • תקופת ההחזר המרבית – 15 שנים
  • שיעור הריבית האפקטיבית השנתית על ההלוואה – 6%
  • הלוואה משלימה: שיעור הריבית 7%, משך תקופת ההלוואה – 10 שנים
  • עוד עליך לקחת בחשבון את העלויות הנלוות לרכישת הנכס, כמו מס רכישה והוצאות משפטיות. נניח כי אלו מסתכמות ב- 6.5% מהעלות הכללית של הנכס (שים לב, בדרך כלל אין אלו ממומנים במסגרת ההלוואה שיעמיד הבנק).

חישוב סך מקורות המימון:

  • הון עצמי – 300,000 ש"ח.
  • הלוואה משלימה – מחושב לפי היוון תזרימי התשלומים החודשיים (בסך 8,000 ש"ח לחודש כל אחד) לתקופה של עשר שנים בריבית שנתית של 7%. ראוי לציין כי לצורך העמדת הלוואה לתקופה כזו צפוי הבנק לדרוש בטחונות יציבים כמו דירה או נכס נדל"ן אחר. החישוב בקירוב יבוצע כדלקמן:

)8,000 * 120) / (1 + 0.07) ^ 5 = ש"ח 685,000

הסבר:

8,000 – סכום ההחזר החודשי

120 – תקופת ההחזר בחודשים (עשר שנים)

0.07 – שיעור הריבית השנתית

^ – בחזקה

5 – מחצית תקופת ההחזר בשנים (עשר שנים חלקי 2)

  • הלוואה כנגד הנכס הנרכש – כאמור, ההנחה היא כי הבנק יאשר מימון בשיעור של 60% מעלות הנכס (לא כולל הוצאות נלוות).

לצורך העניין נניח כי סך עלות הנכס הוא X.

המשוואה שנרכיב לצורך חישוב X תציג משני צדיה את סך עלות הנכס, הן מצד העלות והן מצד רכיבי המימון:

X * (1+0.065) = 300,000 + 685,000 + X * 0.6

לאחר פתרון המשוואה נקבל בקירוב כי סך עלות הנכס לפני הוצאות נלוות הינו: X = 2.1

לפיכך, סך עלות הנכס כולל ההוצאות הנלוות יסתכם ב-2.24 מיליון ש"ח.

סכום זה בניכוי ההון העצמי (300,000 ש"ח) וההלוואה המשלימה (685,000 ש"ח) הוא סך סכום ההלוואה שניתן יהיה לקבל מהבנק כנגד שעבוד הנכס, והוא יעמוד על 1.255 מיליון ש"ח.

חישוב החזר ההלוואה כנגד הכנס:

כפי שחישבנו זה עתה, סך ההלוואה הוא 1.255 מיליון ש"ח.

לפיכך ניתן לחשב את סכום ההחזר החודשי (מחושב לפי 15 שנים, 6% ריבית אפקטיבית לשנה), אשר יעמוד על כ- 10,800 ש"ח בקירוב ויחושב לפי הנוסחה הבאה:

]1,255,000 * (1+0.06)^ 7.5[ / 180 = 10,800

הסבר:

1,255,000 – סך סכום ההלוואה

0.06 – שיעור הריבית השנתית

^ – בחזקה

7.5 – מחצית תקופת ההחזר בשנים (15 שנים חלקי 2)

180 – תקופת ההחזר בחודשים (15 שנים)

חישוב התשואה:

כל שנותר הוא לחשב את שכר הדירה הצפוי בגין הנכס וּלוודא כי הסכום גבוה דיו למימון החזר ההלוואה:

בהנחה שהנכס צפוי להניב תשואה שנתית של 6% נטו על העלות הכוללת (2.24 מיליון ש"ח), הרי שניתן לחשב ולמצוא כי ההכנסה החודשית צפויה לעמוד על כ- 11,200 ש"ח לחודש, שהם 400 ש"ח מעבר לסכום ההחזר הצפוי!

מכאן שבנתונים שבדוגמה ניתן לרכוש נכס בעלות של 2.1 מיליון ש"ח (עלות כוללת 2.24 מיליון ש"ח).

ההשקעה הנומינלית העצמית תעמוד על 985,000 ש"ח (44% בלבד!).

הערות:

  1. התחשיב מבוסס על הנחות יסוד שמרניות. יש סבירות גבוהה לשיפור של כמה מהפרמטרים (שיעורי הריבית בבנק, משך תקופת ההחזר, שיעור המימון ושיעור התשואה על הנכס). את התחשיב יש לבצע בפועל כנגד נכס רלוונטי מסוים, שעליו ניתן גם לקבל הערכה מדויקת למדיי של תחזית ההכנסות מהשכרה.
  2. בדוגמה דלעיל לא בא לידי ביטוי עניין המיסוי (מס על ההכנסות משכר דירה, הוצאות פחת וכדומה). לפני ביצוע מהלך כזה חובה להיוועץ ביועץ מס כדי לוודא שהתחשיב עומד בעינו. אם התווספה להוצאה השוטפת גם הפרשה למִסים, הרי שניתן יהיה להאריך את תקופת ההלוואה, להפחית את סכום ההחזר החודשי, וּבכך לאזן את ההכנסות עם ההוצאות.
  3. ראוי לציין כי השקעות בנדל"ן מקפלות בתוכן סיכויים וסיכונים נוספים. הסיכויים יבואו לידי ביטוי באפשרות כי שווי הנכס יעלה עם השנים וּבכך ניתן יהיה להשיג תשואה עודפת על ההון המושקע (רווח הון). הסיכונים יבואו לידי ביטוי במקרים שבהם יעמוד הנכס בלא שוכר. חשוב לתת את הדעת על סיכונים אלו ולכלול אותם במסגרת הרחבה של השיקולים.